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                最高院民一庭:一方婚前購買的股票婚后增值,另一方可否請求分割增值部分

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                最高院民一庭:一方婚前購買的股票婚后增值,另一方可否請求分割增值部分

                發布日期:2021-10-08 00:00 來源:http://www.mycroburs.com 點擊:

                067.作為出賣人的房地產開發企業在其未取得商品房預售許可證明之前與買受人簽訂的《商品房認購書》是否有效?


                問:買受人與房地產開發企業簽訂《商品房認購書》,約定將來正式訂立商品房買賣合同。在該房地產開發企業并未取得商品房預售許可證明時,該《商品房認購書》效力如何?


                答:鑒于商品房預售的特殊性,我國法律、行政法規對商品房預售實行行政許可的監管制度?!冻鞘蟹康禺a管理法》第四十五條第一款第四項、《城市房地產開發經營管理條例》第二十二條均明確規定,房地產開發企業預售商品房的,應當向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記,取得商品房預售許可證明。這就表明我國的商品房預售具有較強的國家干預性。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條也規定:“出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,可以認定有效?!?/span>



                由上可見,無論是法律、行政法規,還是司法解釋,預售許可證明均是針對商品房預售行為所作出的強制性規定。


                《民法典》第四百九十五條第一款規定:“當事人約定在將來一定期限內訂立合同的認購書、訂購書、預訂書等,構成預約合同?!薄渡唐贩空J購書》作為一個獨立的合同形式,從其訂立的目的、約定的內容來看,通常是為將來雙方當事人訂立確定性的、正式的商品房買賣合同達成的書面允諾,其目的就是通過訂立合同來約束雙方當事人承擔在將來訂立正式商品房買賣合同的義務。與作為本約合同的商品房買賣合同相對應,《商品房認購書》即為預約合同。預約合同只是雙方當事人承諾在約定的期限內訂立確定性合同即本約的預備性協議,不得因此認定本約已正式訂立。


                依據《民法典》第四百九十五條第二款規定,“當事人一方不履行預約合同約定的訂立合同義務的,對方可以請求其承擔預約合同的違約責任”,預約合同一方當事人僅可以請求對方當事人履行訂立本約的義務,不能請求履行本約的內容。預約合同一般表現為認購書、訂購書、預訂書、意向書、允諾書、備忘錄、談判紀要、定金收據等多種形式。


                既然作為預約合同的《商品房認購書》是出賣人和買受人雙方為將來訂立作為本約合同的《商品房買賣合同》所作的承諾,而非正式的商品房預售行為,作為法定的商品房預售行為強制性前提條件的商品房預售許可證明就不應認定為出賣人訂立預約合同的前提條件,即房地產開發企業在取得商品房預售許可證前與買受人簽訂的《商品房認購書》等預約合同均為有效。


                編者說明:本文節選自最高人民法院民事審判第一庭編《民事審判實務問答》(法律出版社,2021年7月第一版)。



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